【摘要】我國(guó)住房市場(chǎng)正在或已經(jīng)發(fā)生了一些重要的趨勢(shì)性變化：住房短缺時(shí)代過去，但部分城市區(qū)域住房供求矛盾仍將存在；城鎮(zhèn)化新增住房需求減弱，但半城市化人口住房水平仍有較大提升空間；改善性住房需求增長(zhǎng)潛力較大，但有效釋放仍存在障礙。為適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，推進(jìn)長(zhǎng)效治本舉措，需要大力發(fā)展租房市場(chǎng)、探索先租后買，逐步轉(zhuǎn)化半城市化人口為完全城市化人口；推進(jìn)公共服務(wù)均等化，促進(jìn)改善性住房需求釋放；促進(jìn)地方財(cái)政轉(zhuǎn)型，逐步降低地方政府財(cái)政收入對(duì)土地出讓金的依賴；完善住房保障體系，化解結(jié)構(gòu)性供求矛盾等。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 城鎮(zhèn)化 住房需求 長(zhǎng)效機(jī)制 【中圖分類號(hào)】D299.23 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

2022年12月15日，習(xí)近平總書記在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的講話中指出：“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，深入研判房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢(shì)性、結(jié)構(gòu)性變化，抓緊研究中長(zhǎng)期治本之策。” 2023年7月24日，中共中央政治局會(huì)議指出：“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”當(dāng)前，我國(guó)住房市場(chǎng)供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局正在或已經(jīng)發(fā)生了一些趨勢(shì)性的變化，住房政策也需要作出與之相適應(yīng)的調(diào)整，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

住房短缺時(shí)代過去，但部分一、二線城市和核心城市群的住房供求矛盾仍將存在

一方面，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問題已不再是住房短缺，而是供給結(jié)構(gòu)性過剩和階段性需求不足，這要求適時(shí)對(duì)現(xiàn)有的住房政策制度體系進(jìn)行系統(tǒng)性的調(diào)整優(yōu)化。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去的幾十年里經(jīng)歷了快速發(fā)展，從住房短缺階段逐漸進(jìn)入總量平衡、供給結(jié)構(gòu)性過剩階段。其顯著特征是房?jī)r(jià)不再只漲不跌，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期也基本消失。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)家庭戶住宅建筑總面積約為542億平方米，其中，城市約為185億平方米，鎮(zhèn)約為124億平方米，農(nóng)村約為233億平方米。家庭戶擁有住房間數(shù)達(dá)到14.9億間，人均住房1.2間。其中城鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積為38.62平方米，人均住房1.06間。這些數(shù)據(jù)表明，從總量上看我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入“不缺房”的時(shí)代。隨著住房存量的提高，人們對(duì)于住房的需求已不再像過去那樣迫切。供給結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)而成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要議題之一。

一些城市的新房供應(yīng)量已經(jīng)階段性超過了市場(chǎng)需求，導(dǎo)致部分房屋空置或出現(xiàn)“賣不動(dòng)”的情況。部分二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著階段性供應(yīng)過剩的問題，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。以中部某二線城市為例，該市住房保障和房地產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月底，全市商品住房去化周期達(dá)41.4個(gè)月（正常值為8個(gè)月左右）。此后該市商品住房去化周期雖有所下降，但仍處高位。

當(dāng)然，人均住房建筑面積水平的提升并不代表住房需求已經(jīng)得到充分滿足。因?yàn)檫€有品質(zhì)總體較低和住房水平分布不均等的情況存在。由于城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，以及人口流入等因素，一些城市仍然存在一定規(guī)模的新增住房需求。一些大城市的青年人、新市民需要租房或購房，但受收入制約住房條件難以改進(jìn)。在一些人口流入不足的城市區(qū)域，盡管住房總量供應(yīng)過剩，但住房品質(zhì)和住房設(shè)施難以充分滿足居民需求。

隨著住房短缺時(shí)代的過去，與大開發(fā)時(shí)代相聯(lián)系的土地財(cái)政也將面臨轉(zhuǎn)型。在土地財(cái)政下，地方政府通過出讓土地使用權(quán)獲得土地出讓金，以及收取與房產(chǎn)持有、交易相關(guān)的稅費(fèi)等。土地收入的增加可以提高地方政府財(cái)政的可支配收入，為公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持，從而促進(jìn)城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是，土地財(cái)政和住房供求之間存在著緊密的長(zhǎng)期關(guān)系，政府出讓土地的速度和規(guī)模受到多種因素的制約，例如，住房市場(chǎng)需求、土地資源的限制、環(huán)保要求和政策調(diào)控等。

盡管前些年中國(guó)土地出讓收入不斷增加，并且增長(zhǎng)率持續(xù)處于高位，但由于受市場(chǎng)供求形勢(shì)變化等因素影響，未來土地出讓收入的增長(zhǎng)率可能會(huì)持續(xù)下滑。2011年，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入為3.3萬億元，相當(dāng)于地方財(cái)政收入的63%。2021年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入增長(zhǎng)至8.7萬億元，約是2011年的2.64倍。但2022年，由于住房市場(chǎng)下滑，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入降為6.685萬億元，比上年下降23.2%。

另一方面，隨著城市競(jìng)爭(zhēng)力的消長(zhǎng)變化，越來越多的人口流向中心城市和核心城市群。隨著中國(guó)城市化的不斷深入，這一趨勢(shì)在未來還將持續(xù)加強(qiáng)。未來中國(guó)的住房需求將更加集中于一、二線城市和核心城市群。與2010年第六次全國(guó)人口普查相比，2020年第七次全國(guó)人口普查中城鎮(zhèn)人口（常住人口）增加了超2.36億人，這些人口主要集中在一些中心城市和核心城市群。截至2022年年底，全國(guó)城鎮(zhèn)常住人口已超9.20億人，其中一、二線城市和部分中心城市的人口規(guī)模增長(zhǎng)速度更快。北京、上海、廣州和深圳等一線城市一直是中國(guó)人口向中心城市集聚的代表。由于人口集中和住房需求旺盛，這些城市的住房市場(chǎng)供求矛盾尤為突出，價(jià)格普遍較高。隨著中國(guó)城市群發(fā)展的不斷推進(jìn)，一些核心城市群的吸引力也在逐漸提升。例如，長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群和京津冀城市群等，不僅有著更高的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，而且還擁有豐富的就業(yè)機(jī)會(huì)、良好的教育資源和醫(yī)療資源等，吸引了大量的人口前往。

此外，當(dāng)前快速發(fā)展的人工智能技術(shù)將成為引領(lǐng)未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市人口流動(dòng)的新引擎，可能進(jìn)一步強(qiáng)化人口向部分城市或區(qū)域聚集。人工智能技術(shù)的快速發(fā)展正在改變中國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，并將在未來引領(lǐng)新基建、新制造、新零售、新金融、新醫(yī)療等新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。這些新興產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)輻射半徑大，而且需要高素質(zhì)的人才，因此，它們將成為人才流動(dòng)的主要影響因素。以深圳為例，人工智能技術(shù)已經(jīng)成為深圳經(jīng)濟(jì)的新引擎，吸引了大量高素質(zhì)人才涌入，產(chǎn)生人才集聚效應(yīng)。人工智能技術(shù)的發(fā)展還會(huì)產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，進(jìn)而帶動(dòng)人口流動(dòng)。例如，北京已成為中國(guó)人工智能產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)域之一，聚集了大量人工智能企業(yè)和人才。這些企業(yè)和人才的集聚，又吸引了更多的配套服務(wù)企業(yè)和人才涌入該城市，形成了產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。隨著互聯(lián)網(wǎng)和人工智能技術(shù)的不斷發(fā)展，一些新興產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，這些產(chǎn)業(yè)也主要集中在一些大城市和中心城市。人工智能技術(shù)的發(fā)展還將替代許多傳統(tǒng)制造業(yè)的勞動(dòng)力，這導(dǎo)致一些傳統(tǒng)工業(yè)城市面臨人口容納能力下降、人口流出的問題。

總之，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷深化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的深刻變遷，未來人口向中心城市和核心城市群的聚集動(dòng)力將持續(xù)。盡管住房短缺時(shí)代已經(jīng)過去，由于中國(guó)住房需求向一、二線城市和核心城市群集中，部分城市區(qū)域的住房供求矛盾仍將存在。

城鎮(zhèn)化新增住房需求減弱，半城市化人口住房提升空間較大

未來新增住房需求主要來源于城鎮(zhèn)化新增住房需求和改善性住房需求。其中城鎮(zhèn)化新增住房需求是由于城鎮(zhèn)人口增加而產(chǎn)生的需求，主要受到總?cè)丝诤统擎?zhèn)化率的影響。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，城市的人口規(guī)模和密度將不斷增加，這將導(dǎo)致首次購房需求增加。長(zhǎng)期以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)，主要是受城市人口快速增長(zhǎng)所驅(qū)動(dòng)。

從總?cè)丝谝?guī)模來看，2022年末全國(guó)人口為141175萬人，比上年末減少85萬人。盡管中國(guó)總?cè)丝谝?guī)模在減少，但持續(xù)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍將帶來新增城鎮(zhèn)人口，進(jìn)而引致住房需求。城鎮(zhèn)化使城鎮(zhèn)人口數(shù)量不斷增加，帶動(dòng)新增住房需求增加。城鎮(zhèn)化理論模型諾瑟姆曲線顯示，城鎮(zhèn)化過程可劃分為三個(gè)階段：當(dāng)城鎮(zhèn)化率低于30%的時(shí)候，處于城鎮(zhèn)化初始階段，增長(zhǎng)速度相對(duì)緩慢；當(dāng)城鎮(zhèn)化率在30%-70%之間時(shí)，處于快速城鎮(zhèn)化階段；當(dāng)城鎮(zhèn)化率超過70%以后，城鎮(zhèn)化增速放緩進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。事實(shí)上，美國(guó)、日本、韓國(guó)等國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程均在城鎮(zhèn)化率接近80%左右才逐漸放緩。2022年年末，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%，應(yīng)仍處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速增長(zhǎng)階段，與美國(guó)、日本、韓國(guó)等國(guó)相比，仍然有15個(gè)百分點(diǎn)左右的增長(zhǎng)空間。即便按最保守的情況預(yù)測(cè)，中國(guó)總?cè)丝谝?guī)模減少也僅會(huì)在一定程度上降低城鎮(zhèn)人口規(guī)模增長(zhǎng)的速度，但并未改變城鎮(zhèn)人口規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。到2030年，中國(guó)城鎮(zhèn)人口仍將持續(xù)增加，這將帶來一定規(guī)模的新增住房需求。

城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)符合邏輯斯蒂模型。我們基于1982年—2020年中國(guó)城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)，采用邏輯斯蒂模型對(duì)中國(guó)未來的城鎮(zhèn)化率進(jìn)行預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)結(jié)果如表1所示，未來中國(guó)的城鎮(zhèn)化率將繼續(xù)升高，中國(guó)城鎮(zhèn)化率將于2025年達(dá)到68.13%、2030年達(dá)到73.36%。根據(jù)聯(lián)合國(guó)人口司基于低、中、高三種生育率水平預(yù)測(cè)的中國(guó)總?cè)丝谝?guī)模，以及2020年全國(guó)人口普查結(jié)果換算得到的城鎮(zhèn)常住人口人均住房建筑面積32.73平方米進(jìn)行計(jì)算，如表1所示，保守情況下預(yù)計(jì)中國(guó)新增城鎮(zhèn)化住房需求：2025年約為4.49億平方米、2030年約為3.15億平方米；中性情況下預(yù)計(jì)中國(guó)新增城鎮(zhèn)化住房需求：2025年約為4.96億平方米、2030年約為4.17億平方米；樂觀情況下預(yù)計(jì)中國(guó)新增城鎮(zhèn)化住房需求：2025年約為5.43億平方米、2030年約為4.95億平方米。可見，未來新增城鎮(zhèn)化住房需求雖呈逐年下降趨勢(shì)，但仍有一定規(guī)模。

伴隨土地資源與人口紅利的自然變化，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正由增量發(fā)展轉(zhuǎn)向存量驅(qū)動(dòng)。新房銷量趨于下降，二手房交易比例不斷上升。據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組及貝殼研究院測(cè)算，二手房交易面積與新房交易面積的比例將由2021年的23%上升至2035年的56%。

另外，雖然城市人口增速和增長(zhǎng)規(guī)模下降將導(dǎo)致新增住房需求下降，但在一些城市的新市民中，有很大比例并沒有在就業(yè)城市擁有房產(chǎn)。從統(tǒng)計(jì)口徑看，常住人口城鎮(zhèn)化率涵蓋了一些在就業(yè)城市無房的半城市化群體，以大中城市的外來務(wù)工人員、高校畢業(yè)生等新市民、青年人為主。這一群體在中國(guó)的城市化進(jìn)程中扮演著重要角色。其中，農(nóng)民工是半城市化人口的重要組成部分，他們的收入通常主要來源于進(jìn)城務(wù)工，但由于收入較低，往往難以在城市購房或租房居住。這類半城市化人口雖然從生產(chǎn)方式上完成了從農(nóng)業(yè)向非農(nóng)的轉(zhuǎn)換，但在勞動(dòng)報(bào)酬、子女教育、社會(huì)保障、住房水平、生活條件等諸多方面與城市居民具有顯著差距。據(jù)中金公司研報(bào)估算，截至2020年年末，中國(guó)此類半城市化人口約為1.6億人—1.8億人。

此外，還有一類半城市化群體雖然居住在城鎮(zhèn)地區(qū)，在統(tǒng)計(jì)層面屬于城鎮(zhèn)人口范疇，但所從事的生產(chǎn)活動(dòng)多以農(nóng)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主，且整體生活條件與城市居民有顯著差距。中金公司研報(bào)估算，2020年末，中國(guó)此類半城市化人口約為2.45億人。若同時(shí)排除這兩類半城市化群體，中國(guó)完全城市化率約為37%，完全城市化人口約為5.2億人。

可見，如果半城市化人口的收入能夠持續(xù)增長(zhǎng)且住房政策不斷優(yōu)化，這部分人群的住房需求也可以得到逐步釋放，從而有望彌補(bǔ)城市人口增速下降帶來的新增住房需求收縮。

改善性住房需求增長(zhǎng)潛力較大，但有效釋放存在障礙

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入的提高，教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平的提升，中國(guó)“三孩”政策的放開和老齡化程度的加深，家庭規(guī)模的變化和老年人對(duì)住房的需求增加，都將推動(dòng)改善性住房需求的增長(zhǎng)。

收入增長(zhǎng)是住房改善最重要的推動(dòng)力。從收入增長(zhǎng)角度看，中國(guó)未來的改善性住房需求將呈現(xiàn)三大特點(diǎn)。一是需求量不斷增加。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，人們的收入水平不斷提高，對(duì)住房的要求也隨之提高。未來的中國(guó)將會(huì)有更多的中等收入群體和高收入群體，這些群體對(duì)住房的改善性需求將越來越大。二是需求結(jié)構(gòu)升級(jí)。隨著中等收入群體和高收入群體的增多，他們對(duì)住房的需求將不斷升級(jí)，從最初的基本居住需求上升到更高層次的舒適和品質(zhì)需求。人們將越來越注重住房的功能性、舒適性、安全性等方面，住房需求的結(jié)構(gòu)將不斷升級(jí)。三是地域不平衡性。不同地區(qū)的收入水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同，從而導(dǎo)致不同地區(qū)的住房需求也有所差異。

改善性住房需求可以根據(jù)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積增長(zhǎng)率和城鎮(zhèn)常住人口規(guī)模測(cè)算。隨著居民收入的增長(zhǎng)和家庭規(guī)模小型化，城市人均住房面積仍存在一定的增長(zhǎng)空間。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，中國(guó)城市家庭戶人均住房建筑面積為36.52平方米，鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積為42.29平方米，經(jīng)調(diào)整計(jì)算，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積為38.62平方米?？紤]到對(duì)城鎮(zhèn)住房的需求不僅來源于家庭戶人口，還來源于集體戶人口，我們對(duì)這一指標(biāo)口徑進(jìn)行調(diào)整，換算得到中國(guó)城鎮(zhèn)常住人口人均住房建筑面積為32.73平方米。

為了與其他國(guó)家的數(shù)據(jù)可比，我們將數(shù)據(jù)口徑進(jìn)行了調(diào)整。由于國(guó)際上一般以使用面積作為衡量單位，我們假設(shè)中國(guó)城鎮(zhèn)住房得房率（套內(nèi)面積/建筑面積）為70%，那么，2020年中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房使用面積為22.9平方米。而國(guó)際上對(duì)人均住房使用面積的統(tǒng)計(jì)一般不區(qū)分城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村，因此，我們?nèi)詤⒄杖螡善綀F(tuán)隊(duì)在《中國(guó)住房存量研究報(bào)告》的做法，將其他國(guó)家的人均住房面積乘以0.85，得到城鎮(zhèn)人均住房使用面積。計(jì)算出當(dāng)前美國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、日本、韓國(guó)、俄羅斯的城鎮(zhèn)人均住房使用面積分別約為66.9平方米、37.9平方米、34.0平方米、32.9平方米、27.9平方米、27.9平方米。與主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房使用面積（22.9平方米）相對(duì)較低，仍有較大增長(zhǎng)空間。

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，人均住房建筑面積會(huì)逐步提高，但增幅會(huì)放緩。經(jīng)調(diào)整計(jì)算，2000年、2010年和2020年中國(guó)城鎮(zhèn)常住人口人均住房建筑面積分別為19.93平方米、26.71平方米和32.73平方米。2000年—2010年以及2010年—2020年期間，全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積復(fù)合增長(zhǎng)率分別為2.97%和2.05%。基于前10年增速放緩的趨勢(shì)和增速歷史下降區(qū)間，可推斷2020年-2030年全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積年均復(fù)合增長(zhǎng)率在1%—2%之間，并分別由高到低假設(shè)2%、1.5%和1%三種情況進(jìn)行預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)結(jié)果基于總?cè)丝谠谥兴偕仕较伦兓?。預(yù)測(cè)結(jié)果如表2所示，保守情況下中國(guó)新增改善性住房需求，2025年約為3.30億平方米、2030年約為3.72億平方米；中性情況下中國(guó)新增改善性住房需求，2025年約為5.06億平方米、2030年約為5.83億平方米；樂觀情況下中國(guó)新增改善性住房需求，2025年約為6.87億平方米、2030年約為8.13億平方米。

盡管改善性住房需求有較大的增長(zhǎng)潛力，但這并不直接意味著改善性住房需求能夠充分釋放并取代首次購房需求。一般來說，改善性住房需求的持續(xù)釋放，至少需要滿足四個(gè)條件：一是良好的收入預(yù)期，居民家庭有信心和意愿改善居住條件；二是發(fā)達(dá)的二手房市場(chǎng)，住房改善支付額巨大，一般需要將舊房出售以獲取資金；三是與需求相匹配的產(chǎn)品，能夠讓潛在消費(fèi)者心動(dòng)并產(chǎn)生購房意愿；四是與之相匹配的購房政策。目前看，制約改善性住房需求釋放的主要是后兩個(gè)條件。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，改善性住房的供應(yīng)能否滿足市場(chǎng)需求是影響需求釋放的最重要因素。隨著人們收入水平的提高和生活水平的提升，對(duì)住房的需求也越來越多元化和個(gè)性化。一些改善性住房產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和開發(fā)，如戶型設(shè)計(jì)更加人性化、舒適，設(shè)施更加完善等，能夠更好地滿足改善性住房購買者的需求，從而有助于釋放改善性住房需求。當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以剛需型為主，改善型產(chǎn)品供給不足，這將影響改善性住房需求的有效釋放。根據(jù)我們對(duì)河南省鄭州市的調(diào)研數(shù)據(jù)，2022年，鄭州市剛需型套型（≤100㎡）、改善型套型（100㎡-120㎡）、再改型中主力銷售套型（120㎡-144㎡）供應(yīng)套數(shù)占比分別為40.36%、21.66%、21.88%，而銷售套數(shù)占比分別為36.02%、21.11%、29.17%。表明改善型和品質(zhì)型住宅項(xiàng)目供應(yīng)相對(duì)偏少，改善性住房需求沒有得到充分釋放和滿足。

更重要的是，隨著城市擴(kuò)展，新建住房主要布局在新城區(qū)和城市邊緣。這部分樓盤雖然硬件條件優(yōu)越，但是基本公共服務(wù)往往欠缺。優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)特別是優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育資源主要集中在城市中心區(qū)或舊城區(qū)，由于子女入學(xué)等需要，人們無法選擇“遠(yuǎn)大新”住房改善，而仍然偏愛于“老破小”。

此外，從住房所有權(quán)結(jié)構(gòu)來看，由于存在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的偏好文化，作為改善主體的部分中高收入者往往擁有多套住房，改善欲望并不強(qiáng)。有改善欲望的家庭，卻往往并不具備改善能力。

政府的住房政策也是影響改善性住房需求釋放的重要因素。例如，以往為調(diào)控房?jī)r(jià)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策如限購、限貸等，使得一些改善性購房者無法購房，從而影響了改善性住房需求的釋放。但最近隨著住房市場(chǎng)的下滑，一些地方政府也及時(shí)出臺(tái)了支持購買改善性住房的政策，如優(yōu)化住房限購政策、放寬二手房交易限制、降低首付和利率等，有助于改善性住房需求的釋放。

適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，實(shí)施與中長(zhǎng)期供求關(guān)系變化相適應(yīng)的政策舉措

首先，大力發(fā)展租房市場(chǎng)、探索先租后買，逐步轉(zhuǎn)化半城市化人口為完全城市化人口。促使大量的無房半城市化人口住房水平提升進(jìn)而轉(zhuǎn)變?yōu)橥耆鞘谢丝冢仁侵袊?guó)城市新增住房需求的潛力所在，也是城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵。半城市化人口的住房需求，特別是農(nóng)民工和應(yīng)屆畢業(yè)生的住房需求，是城市住房需求的重要組成部分。當(dāng)前政府大力支持的保障性租賃住房建設(shè)，有利于降低新市民和青年人的租房負(fù)擔(dān)，但對(duì)于租購銜接還沒有相應(yīng)的制度安排。從市場(chǎng)調(diào)研情況看，租房需求是一種階段性的住房需求，大多數(shù)人最終更愿意選擇購房居住。因此，可以探索“先租后買”的模式，幫助半城市化家庭梯度改善住房條件。支持將有租賃需求的庫存新建住房轉(zhuǎn)換為保障性租賃住房。具體來說，針對(duì)已經(jīng)建成或即將建成的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目，可因地制宜通過政府回購、國(guó)企并購或房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)的方式，轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，并實(shí)現(xiàn)先租后買。

一是城市政府可根據(jù)保障性住房發(fā)展需要，收購部分庫存房產(chǎn)用作保障性租賃住房。保障性租賃住房在運(yùn)營(yíng)滿規(guī)定期限后，可轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房出售部分產(chǎn)權(quán)，承租人可優(yōu)先購買。這種做法的好處是，潛在購房者可以“先上車再補(bǔ)票”提前獲得穩(wěn)定居所，房企可以先去化庫存房產(chǎn)獲得資金回籠。如湖北省黃石市政府探索收購商品住房作為保障性租賃住房進(jìn)行管理。承租人租滿五年后，可以申請(qǐng)將保障性租賃住房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房。進(jìn)而通過一次或分次購買產(chǎn)權(quán)，實(shí)現(xiàn)保障性租賃住房先租后買。二是房地產(chǎn)企業(yè)可申請(qǐng)將符合條件的庫存房產(chǎn)轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，享受保障性租賃住房相應(yīng)的融資、稅費(fèi)政策支持。運(yùn)營(yíng)期屆滿規(guī)定年限后，可繼續(xù)作為保障性租賃住房出租，也可向主管部門申請(qǐng)按原籌集渠道退出，繼續(xù)作為商品房出售。三是鼓勵(lì)有條件的國(guó)有企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)，根據(jù)市場(chǎng)需要改建或收購房產(chǎn)用于保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)，政府可給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期屆滿規(guī)定年限后，可轉(zhuǎn)換為商品房或共有產(chǎn)權(quán)房。四是發(fā)展公共租賃住房，以滿足半城市化人口的住房需求。

對(duì)于租房者，政府可通過租金補(bǔ)貼、租金優(yōu)惠、轉(zhuǎn)換為共有產(chǎn)權(quán)房等方式提高政策吸引力。保障性租賃住房定價(jià)低于同類住房市場(chǎng)租金，同時(shí)讓租房者有機(jī)會(huì)獲得更多房源選擇和租金優(yōu)惠。對(duì)于轉(zhuǎn)換為共有產(chǎn)權(quán)的，可允許購房人按照屆時(shí)房?jī)r(jià)和當(dāng)前房?jī)r(jià)中較低價(jià)格購買住房份額。原承租人可分次購買全部產(chǎn)權(quán)份額，也可在持有規(guī)定年限后直接向符合共有產(chǎn)權(quán)房申購條件的家庭轉(zhuǎn)讓持有份額。

其次，推進(jìn)公共服務(wù)均等化，促進(jìn)改善性住房需求釋放。隨著中國(guó)收入水平的不斷提高，未來的改善性住房需求潛力巨大。政府和企業(yè)可以根據(jù)不同地區(qū)的需求和市場(chǎng)情況，積極推動(dòng)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管，提高住房品質(zhì)和公共服務(wù)水平，完善住房設(shè)施，滿足人們不斷升級(jí)的住房需求。其中，公共服務(wù)均等化對(duì)于改善性住房需求的釋放尤為重要。如果優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)仍然集中于中心城區(qū)，中高收入群體也只好繼續(xù)擠在中心城區(qū)居住，那么住房條件將很難有效改善。政府可通過資金投入，加大對(duì)非中心城區(qū)教育、醫(yī)療、交通等公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和升級(jí)。同時(shí)政府可通過政策引導(dǎo)，鼓勵(lì)社會(huì)力量參與非中心城區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和管理，以提高服務(wù)質(zhì)量和效率；可通過稅收優(yōu)惠、信貸支持等方式，鼓勵(lì)居民購買非中心城區(qū)的改善性住房。

在教育資源均等化方面，中心城區(qū)的教育資源相對(duì)較為集中，導(dǎo)致中心城區(qū)教育資源的供求關(guān)系失衡，也推高了房?jī)r(jià)和租金。可通過在非中心城區(qū)建設(shè)高品質(zhì)的學(xué)校，從而引導(dǎo)更多中高收入家庭在非中心城區(qū)購房居住，減輕中心城區(qū)教育資源壓力。在醫(yī)療資源均等化方面，中心城區(qū)的醫(yī)療資源相對(duì)較為豐富，這也是影響居民特別是老年人購房的一大因素。可通過建設(shè)更多的醫(yī)院提高非中心城區(qū)的醫(yī)療水平，吸引更多人前來居住。在公共交通便利性方面，可通過在非中心城區(qū)建設(shè)更多的地鐵，增加公交線路和換乘節(jié)點(diǎn)，發(fā)展市郊鐵路，提高公共交通的覆蓋范圍和服務(wù)質(zhì)量，以便讓更多人可以便捷地到達(dá)非中心城區(qū)，減少居民對(duì)私人汽車的依賴。在商業(yè)可達(dá)性方面，可通過規(guī)劃引導(dǎo)在非中心城區(qū)建設(shè)更多的商業(yè)中心和其它商業(yè)服務(wù)設(shè)施，提高非中心城區(qū)的商業(yè)服務(wù)水平和居住吸引力。

再次，促進(jìn)地方財(cái)政轉(zhuǎn)型，逐步降低地方政府財(cái)政收入對(duì)土地出讓金的依賴。在中長(zhǎng)期，地方政府特別是人口凈流出地政府，需要積極推動(dòng)財(cái)政轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步完善政府融資模式，提高國(guó)有資產(chǎn)收益，開拓新的投融資渠道，切實(shí)提高地方政府的財(cái)政可持續(xù)發(fā)展能力。一是加強(qiáng)財(cái)政管理，控制公共支出，尤其是壓縮不必要的行政支出和人員開支，減輕地方政府財(cái)政壓力；二是完善地方債券市場(chǎng)，規(guī)范發(fā)債行為，提高市場(chǎng)透明度和風(fēng)險(xiǎn)防范能力；三是吸引社會(huì)資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，減輕地方政府投資壓力；四是發(fā)展資本市場(chǎng)，吸引民間資本參與地方發(fā)展，降低對(duì)銀行貸款的依賴；五是發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），通過資本市場(chǎng)募集資金，支持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；六是推進(jìn)土地制度改革，建立健全土地市場(chǎng)機(jī)制，完善土地用途規(guī)劃，提高土地使用效益；七是推進(jìn)財(cái)政體制改革，完善地方財(cái)政體系，強(qiáng)化財(cái)力保障和財(cái)政監(jiān)管。

最后，完善住房保障體系，化解結(jié)構(gòu)性供求矛盾。盡管住房總量短缺時(shí)代已經(jīng)過去，但由于城市間人口的流動(dòng)，中心城市和核心城市群房?jī)r(jià)仍將居高不下，結(jié)構(gòu)性供求矛盾會(huì)持續(xù)存在。有必要進(jìn)一步完善住房保障制度體系，提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量。一是繼續(xù)加大政府對(duì)住房保障的投入力度，特別是對(duì)中低收入家庭、困難群體等重點(diǎn)人群的保障力度，通過發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房等改善“夾心層”的住房條件；二是完善政策性住房金融體系，建立全國(guó)統(tǒng)一的住房公積金管理機(jī)構(gòu)，提高住房公積金貸款額度和覆蓋面，提升提取公積金用于租房的便利性，為居民家庭提供廣泛的低息政策性金融支持；三是進(jìn)一步發(fā)展保障性租賃住房，擴(kuò)大供應(yīng)量、提升租賃品質(zhì)，推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)；四是鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)和其它社會(huì)資本開發(fā)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房和公共租賃房，政府可通過財(cái)政補(bǔ)貼、規(guī)劃政策、土地政策和融資政策等手段給予支持；五是加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)和整合，各級(jí)政府和相關(guān)部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)，整合住房保障政策，避免存在政策重疊和漏洞，確保住房保障政策的執(zhí)行效果；六是建立完善住房保障服務(wù)體系，包括住房保障信息咨詢、申請(qǐng)受理、評(píng)估等服務(wù)，提高住房保障的服務(wù)質(zhì)量和效率。

（作者為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院競(jìng)爭(zhēng)力模擬實(shí)驗(yàn)室副主任、研究員）

【注：本文系國(guó)家自然科學(xué)基金面上項(xiàng)目“基于互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)和重復(fù)交易法的中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格指數(shù)編制研究”（項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)：71774169）及中國(guó)社會(huì)科學(xué)院國(guó)情調(diào)研重大項(xiàng)目“重點(diǎn)城市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與關(guān)鍵問題研究”（項(xiàng)目編號(hào)：GQZD2022011）階段性成果】

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責(zé)編/謝帥 美編/楊玲玲

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