5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布的《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。

專家指出，此舉是在堅持“房住不炒”定位下，支持各地從實際出發(fā)完善房地產(chǎn)調控政策，支持剛性和改善性住房需求，有助于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。對個人來說，如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。

利率調整傳遞“穩(wěn)”的信號

今年4月份，住戶住房貸款出現(xiàn)了負增長，減少605億元，同比少增4022億元。招聯(lián)金融首席研究員董希淼認為，當前，下調首套房貸利率具有緊迫性，一方面有助于穩(wěn)定居民住房消費預期，激發(fā)新的住房消費需求；另一方面有助于傳遞“穩(wěn)”的信號，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，也有助于降低住房消費支出，提振居民消費意愿和能力。

個人住房貸款利率政策是房地產(chǎn)長效機制和差別化住房信貸政策的重要內容。光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，央行下調首套住房貸款利率定價下限，有助于進一步優(yōu)化商業(yè)銀行房貸利率自律定價機制，擴大部分區(qū)域商業(yè)銀行房貸利率定價空間，也符合當前部分區(qū)域房地產(chǎn)市場的實際情況。

董希淼認為，受國內外復雜多變形勢影響，當前我國經(jīng)濟下行壓力仍然較大，房地產(chǎn)市場風險有所積聚。因此，有必要從供給側和需求側兩端同時發(fā)力，調整優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，以進一步提振房地產(chǎn)市場信心，激發(fā)住房消費需求。

值得注意的是，本次調整主要針對全國層面首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。東方金誠首席宏觀分析師王青認為，在“房住不炒”定位不變的背景下，本次房貸利率調整釋放的信號是重點鼓勵剛需，繼續(xù)遏制投資投機需求。

遵循因城施策原則

全國首套房商貸利率下限下調后，各地首套房利率是否同步調整，是人們關注的焦點問題。業(yè)內人士認為，是否同步調整主要取決于各地的具體實際。

中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾介紹，我國房地產(chǎn)市場區(qū)域特征明顯，個人住房貸款利率的確定遵循“因城施策”原則，采用“全國+地方+銀行”三層確定機制。

以利率下限為例，此前，全國層面首套房貸利率不得低于相應期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應期限LPR加60個基點，這是全國都要遵守的下限政策；人民銀行各省分支機構按照“因城施策”原則，指導省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限基礎上，確定轄內每個城市的貸款利率加點下限，這是本城市范圍內都要遵守的下限。實踐中，多數(shù)城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點要求；銀行結合自身經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎上，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值，這是完全市場化的經(jīng)營決策。

上述《通知》明確，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區(qū)內各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

專家表示，這意味著各地既可以選擇跟隨全國下限下調，也可保持不動或適度上調，維持區(qū)域房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。在城市貸款利率下限基礎上，銀行業(yè)金融機構結合自身經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。

今年3月份以來，由于市場需求走弱，全國已有100多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。此外，部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調控要求，根據(jù)城市實際情況，下調了本城市首付比例下限和利率下限。

降低剛需購房成本

此次政策調整后，全國層面首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由不低于相應期限LPR調整為不低于相應期限LPR減20個基點，按4月20日發(fā)布的5年期以上LPR計算，為4.4%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，首套房商貸利率下限下調有助于進一步降低購房成本。同時，結合近期各地政策調整，客觀上可以進一步減輕剛需群體的購房壓力。

具體來看，如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。業(yè)內專家推算，按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內共減少利息支出約2萬元。

不過，專家提醒，《通知》主要針對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，存量商業(yè)性個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

“應考慮如何進一步采取更多支持政策滿足改善性住房需求。”董希淼建議，目前，多數(shù)商業(yè)銀行已經(jīng)對個人住房貸款政策進行了微調，比如降低貸款利率、加快放款速度等，但這些調整主要集中在滿足首套住房消費需求。下一步，在滿足改善性住房需求上，應采取更多的支持政策，如適當放寬貸款條件，對已經(jīng)結清貸款的購房者采取靈活的認定政策。金融管理部門應適時優(yōu)化相應監(jiān)管要求，支持商業(yè)銀行更好地服務改善性住房消費者，如降低二套房首付比例、調整二套房貸款利率加點等。同時，商業(yè)銀行要加快產(chǎn)品和服務創(chuàng)新，探索滿足老年人、新市民等群體住房消費需求。